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Die Baubeschreibung- Segen oder Unheil für Bauherren?!

Zentraler Bestandteil von Bauverträgen sind Leistungsbeschreibungen, vielfach vereinfachend auch Baubeschreibungen genannt. Kein anderer Vertragsbestandteil ist insbesondere für den Bauherrn von so grundlegender Bedeutung wie die Leistungsbeschreibung. Fehler, Unvollständigkeiten, Ungenauigkeiten in der Leistungsbeschreibungen führen zu nicht geplanten Baukostenerhöhungen, Missverständnissen und Bauzeitverlängerungen, verbunden mit ärgerlichen Nachtragsverhandlungen. Andererseits kann eine gute, logisch gegliederte und den kompletten Bauablauf abbildende Leistungsbeschreibung für Kostensicherheit, Termintreue und hohe Bauqualität sorgen.

Die überwiegende Mehrheit der Bauherren wünscht immer häufiger das Bauen “aus einer Hand“ verbunden mit einem Pauschalpreisvertrag. Übersehen wird dabei oft, dass die damit verbundenen Baubeschreibungen oft im vagen bleiben, so dass die vertraglich geschuldete Leistung interpretationsfähig ist. Auch werden Bauherren versteckte Risiken zugewiesen, welche dieser nicht erkennen kann, die jedoch von erheblicher finanzieller und terminlicher Bedeutung sein können. Zu beachten ist weiter, dass der Bauherr als fachunkundiger Verbraucher auf einen Architekten als Sachwalter seiner Interessen verzichtet und meint es irgendwie schon richten zu können. Diese Fehleinschätzung hat schon manchem Bauherrn zumindest vermeidbare Zusatzkosten beschert.

Leistungsbeschreibung und Bauvertrag müssen genau abgefasst sein

Wie kann man es besser machen?
Ganz einfach: Die Leistungsbeschreibung wird vom Bauherrn selbst erstellt. Nein, keine Angst, dass übernehmen wir jfür Sie. Unsere Leistungsbeschreibung ist ein Leistungsverzeichnis, welcher eine sogenannte Mengenermittlung vorausgegangen ist. Dabei wird für das jeweilige Bauobjekt computergestützt ermittelt wie viel m3 Beton in den Fundamenten, in der Bodenplatte, wie viel Mauerwerk von welcher Güte in den Wänden, wie viel Innen- und Außenputz benötigt usw. wird. Ein Leistungsverzeichnis setzt sich demnach aus folgenden Elementen zusammen:

Nur so erreichen Sie vergleichbare Angebote und finden den besten Preis, der sich unter transparenten Wettbewerbsbedingungen gebildet hat. Diese Elemente finden Sie in keiner Leistungsbeschreibung eines Generalunternehmers. Aus gutem Grund; denn nur so kann er in sein Angebot z.B. Provisionen für Verkäufer, Marketing, Aufwendungen für Musterhäuser vor dem Bauherrn verstecken und z.B. für nicht angebotene, aber dennoch notwendige Bauleistungen nachträglich überhöhte Vergütungen verlangen.

Wir fertigen Leistungsbeschreibungen für Bauherren an und senden diese Unterlagen zusammen mit den Verdinungsunterlagen, das sind die Vertragsbedingungen, einem Bauablaufplan und der Bauausführungsplanung verschiedenen Baufirmen zu, mit der Bitte Angebotspreise einzutragen und wieder zurückzusenden. Die eingegangenen Angebote werden geprüft und ausgewertet.

In das Aufstellen von Leistungsverzeichnissen investieren wir viel Zeit. Hier gilt: Genauigkeit geht vor Schnelligkeit, denn Fehler in Leistungsverzeichnissen ziehen während der Bauphase Änderungen im Bauvertrag nach sich, welche wiederum zu folgendem führen:

Wir haben langjährige Erfahrungen in der Planung und Bauausführung und damit auch in der Abfassung von Leistungsbeschreibungen. Vorraussetzung ist eine genaue Planung und die genaue Kenntnis der Abrechnungsregeln nach VOB und deren konsequente Anwendung. Wer sich gut auskennt, kann diese Regeln für sich ausnutzen und seinen Bauherrn vor ungerechtfertigten Forderungen des Auftragnehmers schützen. So kommt es oft vor, dass Generalunternehmer sich für das Beseitigen von Niederschlagswasser während der Bauphase nicht zuständig erklären bzw. eine zusätzliche Vergütung verlangen. Zu Unrecht und zur Freude des Bauherrn, wenn Bauunternehmer erkennen müssen, dass diese sehr wohl nach DIN 18299 "Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten aller Art" zu den nicht zu vergütenden Bauleistungen gehören.